부동산 임대차 3법이란

부동산 임대차 3법이란 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안입니다.

2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행되었습니다.

임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있습니다.

 

계약갱신청구권

• 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다.
• 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구)
  임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄.
• 단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있다.

 

전월세상한제

• 위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다.
• 각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다.
• 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다.

 

전월세 신고제

• 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.